+7 (499) 653-60-72 Доб. 448Москва и область +7 (812) 426-14-07 Доб. 773Санкт-Петербург и область

В случае банкрота застройщика к банку переходят обязательства перед долщиками

Страхование застройщиков жилья осуществляется с 1 января года, однако до сих пор оно вызывает массу вопросов как у застройщиков, так и у отделений Росреестра, органов исполнительной власти. В связи с созданием фонда защиты прав дольщиков обязательное страхование ответственности застройщиков перед дольщиками планируется отменить. Правительством Российской Федерации подготовлен соответствующий законопроект. Если он привлекает средства дольщиков по договорам долевого участия в строительстве многоквартирных жилых домов. Страхование нужно, если после 1 января года застройщик заключает первый договор долевого участия в строительстве по конкретному дому. При этом речь идет именно о жилых домах.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:
ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Банкротство застройщика: что делать дольщику?

Верховный суд обобщил практику по спорам между дольщиками и застройщиками

Всё имеет определённый цикл. И взаимоотношения между теми, кто строит жильё, и теми, кто это жильё покупает, не дожидаясь окончания строительства, между застройщиками и дольщиками — не исключение.

К слову сказать, это был один из первых, если не первый, закон в современной России, который дал чёткий регламент тех требований, которым должны были соответствовать застройщики, привлекающие для реализации своих строительных проектовденежные средства граждан, с одной стороны, а с другой стороны, к чёткой формулировке прав этих самых граждан, дольщиков, на конкретные квартиры в строящихся домах, включая возможность влиять на застройщика и взыскивать с него неустойки за нарушение условий договора.

Но, как говорится, жизнь не стоит на месте. Всё течёт, всё изменяется. И формулировки закона и описываемые им алгоритмы, которые вчера полностью соответствовали веяниям времени, сегодня уже не отвечают современным рыночным и социальным условиям.

Президент акцентировал внимание на необходимости полного ухода от такой модели продажи жилья в ближайшие годы. При этом он отметил, что важно не только защитить интересы людей, но и сохранить объёмы строительства.

Это стало предпосылкой к глобальной реформежилого строительства, к кардинальным изменениям в правилах финансирования строительства жилой недвижимости. Возможность приобрести жильё по договору долевого участия как минимум на сегодняшний деньвсё же остаётся, но формат сделки кардинально изменился.

Так что, с другой стороны, были ужесточены требования к застройщикам. Если застройщик не перечислит деньги, то договор не зарегистрируют. До начала строительства застройщик должен подтвердить свою финансовую состоятельность. Ограничение размера авансовых платежей, которые застройщик может направить в течение реализации проекта подрядчикам для выполнения определённых работ.

В том числе, для подготовки проектной документации и её экспертизы, для выполнения инженерных изысканий, строительства и реконструкции инженерно—технического обеспечения на участке, подготовки документации по планировке территории.

Нарушил сроки — не получишь Заключение о соответствии ЗОС. Только после получения данной бумаги девелопер может зарегистрировать первый договор участия в долевом строительствеи начать привлекать средства покупателей.

Теперь если застройщик имеет в портфеле хотя бы один объект, сроки ввода в эксплуатацию которого нарушены на три месяца и более, органы стройнадзора могут не выдать ему ЗОС, и, соответственно, застройщик не сможет начать реализацию нового проекта. И, наконец, переход от долевого строительства в чистом виде к проектному финансированию.

В период строительства средства граждан заменят целевые банковские кредиты, которые будут выделены на строительства того или иного жилого комплекса. А средства покупателей поступят теперь не к застройщику, а на специальные банковские счета — эскроу, то есть окажутся в доверительном хранении банка.

И пока дом не будет введён в эксплуатацию, и дольщик не оформит в собственность квартиру, банк деньги застройщику не переведёт. Нетрудно заметить, что при такой схеме, кроме застройщика и покупателя жилья на рынкедолевого строительства появляется новый полноправный игрок — Банк, привлечённый застройщиком и аккредитованный государством.

Банк, в котором застройщик берёт целевой кредит на строительство и в котором хранятся деньги дольщиков до момента передачи их застройщику после окончания строительства дома. В случае с нововведениями в —ФЗ в очередной раз происходит та же самая история!

И будет Вам счастье! Только теперь это уже совсем другие свёртки, да и не свёртки в прямом смысле этого слова… И, тем не менее!

Считается, что оно уже вышло из употребления. Ничего не напоминает? Он обозначает депонирование у третьего лица денежной суммы на имя другого лица с тем, чтобы она была выдана ему лишь после выполнения определённого сторонами условия.

Итак, дольщики переводят деньги за покупаемую квартиру на специальные счета в банке, а не непосредственно застройщику. Это, безусловно, призвано повысить надёжность сделок с недвижимостью. Ведь если строительная компания вдруг становится банкротом, дольщик получит свои деньги назад с эскроу—счёта.

Денежные средства по договору участия в долевом строительствепосле его государственной регистрации вносятся в банк на счёт эскроу и там блокируются, то есть доступа к ним не имеют ни дольщик, ни застройщик в течение всего срока строительства.

После сдачи дома в эксплуатацию, и передачи квартир дольщикам, застройщик получает доступ к деньгам на счёте эскроу. Если же Застройщик не выполнил своих обязательств перед дольщиком обанкротился, заморозил строительство , то банк с этого счёта возвращает деньги дольщику.

Таким образом, счёт эскроувыполняет обеспечительную функцию по обязательствам Застройщика, и по своей сути мало чем отличается от расчёта через аккредитив. Аккредитив может быть закрыт Покупателем квартиры плательщиком даже без уведомления Продавца получателя денег , а счёт эскроу не допускает произвольного закрытия кроме случаев, прямо предусмотренных законом, например, при расторжении договора участия в долевом строительстве.

Аккредитив строго регламентирован законом, а счёт эскроудопускает больше правового манёвра в условиях договора между сторонами сделки. Счёт эскроу открывается для каждого зарегистрированного Договора долевого участия— банк заключает отдельный договор на открытие счёта эскроу с каждым дольщиком и застройщиком.

При этом в самом договоре участия в долевом строительстведолжно быть указано, что расчёты по нему производятся посредством перечисления денег на счёт эскроу. Это касается, например, суммы равной цене договора , срока депонирования и оснований для прекращения депонирования.

Это даёт небольшую фору застройщику на случай непредвиденных задержек в строительстве. Если дольщик в процессе строительства решит продать свою квартиру путём уступки прав требования по Договору долевого участия, то все права и обязанности по счёту эскроу переходят к новому дольщику Покупателю.

И — на утверждение в верха! К первому чтению были внесены корректировки всего из трёх пунктов. И уже ко второму чтению предложения посыпались, как из рога изобилия. Поправки вносились самые разносторонние, самые разнонаправленные, иногда даже взаимоисключающие. Ко второму чтению законопроект серьёзно разросся, до ста страниц.

Нетрудно сделать вывод о том, что застройщик при строительстве таких объектов, разумеется, и не планировал сдвигаться далее котлована в ближайшие пару лет.

Как из любого правила, здесь тоже есть свои исключения. Уже реализуемые проекты можно будет завершить по прежним правилам долевого строительства при условии, если:. Второй критерий — сколько договоров долевого участия должно быть заключено на покупку квартир в новостройке, чтобы её разрешили достроить без перехода на эскроу, — пока окончательно не определён.

Однако все зависит оттого, как именно будут считать строительную готовность. Существует три разных подхода коценке строительной готовности: аналоговый, позатратам по капиталовложениям иопределяемый повесам в этом случае основные работы раскладываются попроценту выполнения ивыводится итоговая процентная готовность объекта.

Рассматривается также такой вариант, чтобы дать право субъектам самим решать, объекты скакой степенью готовности икаким количеством заключённых договоров смогут продолжать строиться постарым правилам.

Ноесли науровне субъекта будет принято такое решение для конкретного застройщика, аонзавершить строительство дома несможет, то тогда сам регион будет обязан достроить проблемный дом засчёт бюджетных средств.

Что ж, тоже вариант! Таким образом, получается, что спомощью этих критериев должны отсечься дома, которые строятся слишком медленно, и, соответственно, есть риск появления недостроя. А также те, к возведению которых застройщики и несобирались приступать вближайшее время, аразрешения наних получили впрок, чтобы идальше продолжать работать постарым правилам.

Однако список критериев может расшириться. С одной стороны, это можно расценивать как установление повышенных требований к застройщикам, направленных на защиту прав дольщиков.

И ещё один немаловажный нюанс: поддержанная депутатами новелла противоречит утверждённой Правительством дорожной карте отмены долевого строительства. В частности, теперь ужесточается контроль в области долевого строительства.

Исключается механизм плановых проверок застройщиков. А основания для внеплановых проверок, наоборот, расширяются. Это, по мнению депутатов, должно означать, что войти на рынок станет немного легче. И если, с одной стороны, наличие неопытных застройщиков может негативно сказаться на результатах их деятельности, то, с другой стороны, на место уходящих с рынка компаний смогут прийти новые застройщики.

Таким образом, для потребителя всегда будет выбор. Дольщики, передавая свои средства строительной компании, в определённом смысле давали ей беспроцентный кредит. В том случае, если деньги лежат на счету эскроу, застройщик либо строит на свои средства, либо берёт на строительство кредит у этого же банка, но, естественно, под проценты.

Кроме того, если застройщик, продавая квартиры, не получит в своё распоряжение денег дольщиков до самого окончания строительства, то на какие средства он будет строить дом?

Правильно, на деньги, которые ему предоставит тот самый банк, который является держателем счетов эскроу. Но предоставит их уже в виде кредита, под проценты, в то время как деньги дольщиков доставались застройщику бесплатно, без процентов.

Поэтому для Застройщика расчёты по договору участия в долевом строительствечерез счета эскроу — не самая радостная перспектива. Она удорожает стоимость строительства, и ставит застройщика в зависимость от финансирующего его банка. Да и не только застройщика, но и дольщика. Поэтому здесь дольщику приходится заботиться уже о надёжности самого банка, а не только застройщика.

Кроме того, если застройщик обеспечивает свои обязательства по договору участия в долевом строительствепутём расчётов через счета эскроу, то это освобождает его от других видов обеспечения своих обязательств перед дольщиками залог прав на земельный участок, страхование гражданской ответственности.

Тем не менее, похоже, что обеспечение исполнения своих обязательств перед дольщиками по Договору долевого участия через счета эскроу— это тот путь, по которому вскоре пойдёт весь рынок первичного жилья в России. Правительство вслед за Президентом ясно обозначило своё намерение — постепенный отказ от традиционного, уже привычного всем, долевого строительства, и переход к проектному финансированию стройки.

То есть у Застройщиков постепенно отбирают финансирование деньгами дольщиков и подводят их к банковскому кредитному финансированию. Для чего всё это? Логика в этом есть. Ведь во всём мире стимулирование граждан на покупку жилья происходит за счёт привлекательных условий ипотеки, а не за счёт скидок на рискованную покупку квартиры в стадии строительного котлована.

Если сильно постараться, то и для застройщиков в этих нововведениях тоже можно найти плюс. Ведь проектное финансирование строительства банком, хоть и дорогое, но всё же стабильное, в отличие от финансирования деньгами дольщиков от текущих продаж квартир. Продажи могут идти с переменным успехом, а деньги на стройку нужны постоянно.

Поэтому крупные застройщики, в принципе, уже давно используют проектное финансирование от банков как основной источник денег на строительство, а текущие продажи — как вспомогательный. Тем более, что при использовании расчётов по Договорам долевого участия через счета эскроу, закон позволяет застройщикам не предоставлять другого обеспечения своих обязательств по договору участия в долевом строительстве.

Очевидно, гарантия возврата денег дольщику со счёта эскроу достаточно надёжна, чтобы отменить остальные методы страховки. И ещё одно рассуждение. Кто является главным выгодоприобретателем от введения счетов эскроуна первичном рынке недвижимости? И даже не дольщики хотя для них риск вложений в строительство всё же уменьшается.

А выгодней всего это дело для… банков! И действительно, банк выдаёт ипотечный кредитпокупателю новостройки имея с этого доход. Затем, когда тот покупает квартиру, банк по существу возвращает себе эти же деньги на эскроусчёт. А потом этими же деньгами банк кредитует застройщика на строительство дома снова имея с этого доход.

Да ещё сам застройщик попадает под полный контроль банка по условиям кредитного договора.

Поправки в законодательство: Застройщик обанкротился - дольщик, достраивай дом сам

Понедельник, 3 Декабря , Уже со следующего года погрязшие в долгах граждане смогут инициировать собственное банкротство Фото: УНИАН Однако подобная перспектива вовсе не означает, что потенциальный банкрот сможет отвертеться от своих обязательств перед кредиторами: с ними придется договариваться об отсрочке уплаты долга или быть готовым потерять все свое имущество. То же касается и банковских заемщиков, в свое время оформивших кредиты в валюте. После того как заработают новые правила возобновления платежеспособности должников, не платить по таким кредитам, как делает сейчас большинство, уже не получится. Банкрот по собственному желанию Принятый Верховной Радой 18 октября Кодекс по процедурам банкротства переводит взаимоотношения между кредиторами и гражданами на новый уровень.

И если в случае, когда застройщик обманул своих клиентов и, распродав имущество, исчез, письменное требование о признании банкротом юридического лица от налоговых Нести ответственность перед банком придется заемщику, . на себя все обязательства прежней компании перед дольщиками.

Ваш IP-адрес заблокирован.

Крупнейшая строительная компания в России — группа ПИК анонсировала повышение цен на свои квартиры с 1 июля. Ее владелец Сергей Гордеев активнее других застройщиков лоббировал смягчение поправок к закону о долевом строительстве. Это объяснимо. А для застройщика эти деньги ничего не стоят в отличие от дорогих кредитов. Но такая покупка — лотерея: никакой закон сегодня не может защитить инвестиции обычного гражданина. Чтобы решить эту проблему, власти готовы полностью отказаться от долевого строительства в его нынешнем виде; первые поправки вступают в силу уже с 1 июля г. С 1 июля г. Застройщик должен выбрать, по какой схеме ему продавать квартиры: через банковское сопровождение или счета эскроу, которые станут обязательными с 1 июля г. Банковское сопровождение означает, что застройщик обязан открыть банковский счет на каждое разрешение на строительство в одном из уполномоченных банков их сейчас

Пресса о ВАС РФ

Поправки, как предполагается, должны защищать интересы покупателей квартир в новостройках в случае, если у застройщика дела пойдут совсем плохо и он будет объявлен банкротом. До сих пор такой вариант развития событий для дольщиков был самым тяжелым: получить хоть что-то с отдавшей концы фирмы, как правило, оказывалось нереально. То есть, если выяснится, что у компании на самом деле и не было прав, скажем, на земельный участок или она каким-то еще образом проигнорировала российское законодательство, отвечать перед дольщиками в рамках процесса о банкротстве все равно придется. То есть качать права можно не только с договором об участии в долевом строительстве на руках законный для таких случаев вариант , но и, например, на основании:. Принимаются во внимание и другие сделки, суть которых так или иначе сводится к следующему: застройщику были переданы деньги и или иное имущество в целях строительства многоэтажного дома с тем, чтобы впоследствии получить там жилое помещение в собственность.

В рамках договорных отношений, возникающих между застройщиком и дольщиком, участники несут друг перед другом гражданско-правовую ответственность за исполнение принятых на себя обязательств. Если основную часть своих обязательств дольщик выполняет практически сразу же после подписания и регистрации ДДУ, то застройщик имеет обязательства перед дольщиком даже после передачи недвижимости и регистрации последним права собственности.

Счета гражданина банкрота в банках

Что такое эскроу счет, на который должен вносить деньги дольщик, когда покупает квартиру у Застройщика? Как этот счет защищает вложения дольщика, и как работает этот механизм? С января года, очередные изменения в закон ФЗ дали Покупателям новостроек еще один вариант для защиты своих вложений в долевое строительство — так называемые счета эскроу. А с 01 июля применение эскроу-счетов для оплаты всех новых Договоров долевого участия ДДУ стало обязательным. Федеральный закон о долевом строительстве ФЗ обязывает каждого Застройщика чем-либо обеспечить исполнение своих обязательств перед дольщиком по Договору долевого участия в строительстве ДДУ. Такой гарантией или обеспечением обязательств Застройщика может служить одно из следующих условий:.

Объявление

Ускоренная процедура банкротства токсичных застройщиков может дорого стоить играющим по странным правилам страховщикам. Николай Писарев. Вам необходимо Войти или Зарегистрироваться. Антон Ходасевич. Белоруссия выйдет из Союзного государства при соответствующем социальном заказе. Ольга Соловьева.

1 Что делать дольщику, если застройщик банкротится: как защитить свои права исполнить все взятые на себя обязательства в полной мере в будущем. . банкрота, дольщики оказываются перед довольно непростым выбором: В случае банкротства застройщика строительство на какое-то время.

Как дольщику получить жилье, когда застройщик – банкрот

По данным Российского рейтингового агентства РАСК , за первое полугодие года в стране обанкротились строительных организаций. Хотя большинство из них — это подрядчики, лишившиеся заказов в период рецессии, немало среди банкротов и девелоперов. На сегодняшний день, по данным Минстроя, в России насчитывается около проблемных объектов долевого строительства, участниками которого являются 45 тысяч человек.

Поправки в законодательство: Застройщик обанкротился - дольщик, достраивай дом сам

Верховный суд выпустил страничный обзор практики разрешения дел по спорам, которые инициируют дольщики. Чтобы привести к единообразию правовые подходы, ВС напоминает, чего судам ни в коем случае нельзя упускать из виду: это все, что касается заключений и расторжения договоров о долевом строительстве, а также ответственность, которая предусмотрена за нарушение законодательства в этой области. Это причинило дольщице нравственные страдания, и за их возмещением она обратилась в Мещанский районный суд. Кроме того, Осипова потребовала частично признать соглашение с "Континентом" недействительным, но ничего из этого ей добиться так и не удалось. Апелляция засилила решение нижестоящей инстанции, в частности, сославшись на то, что при заключении договора уступки женщина была ознакомлена с уведомлением о переносе сроков сдачи объекта строительства.

Права участников долевого строительства до сих пор остаются защищены не в полной мере. Особенно, если застройщик становится банкротом.

Долевое строительство: как это работает и в чем его преимущества?

Участники долевого строительства вступают в рисковые отношения, подписывая соответствующие договора, поскольку речь идет о покупке еще не возведенного жилья. Чтобы хоть как-то защитить их права, государство с начала года запустило обязательное страхование ответственности застройщика при долевом строительстве. В статье Цель этого мероприятия — сделать так, чтобы обязательство было исполненным со стороны застройщика в части передачи участнику ДДУ жилого помещения. Эта мера нужна на случай исполнения в ненадлежащем виде или вовсе неисполнения указанной обязанности. В обязанности застройщика входит уведомление участников об условиях страхования, о страховщике страховой компании , участии в уже обозначенном выше обществе. Страхование гражданской ответственности на случаи нарушений или неисполнения условий, связанных с передачей жилья по ДДУ, застройщик должен выполнить за свой счет.

Законопроект о внесении изменений в ФЗ "О банкротстве" призван защитить дольщиков, страдающих от умышленных банкротств недобросовестных застройщиков. Группа депутатов-единороссов, включая Александра Хинштейна и Александра Когана, 25 февраля г. Он направлен на защиту прав граждан - участников долевого строительства и устанавливает особые правила банкротства для застройщиков, привлекавших денежные средства граждан. Комитет Госдумы по собственности должен подготовить законопроект для рассмотрения в первом чтении до июня г.

Комментарии 11
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. dullmetaget

    3 либо к которому применена мера пресечения до предъявления обвинения в соответствии со статьей 100 настоящего Кодекса;

  2. Пимен

    Мне нравится я теперь делаю бизнес и похуй что нет законов.

  3. fulkuloten

    Susteror ЛУЧШИЕ ПОДБОРКИ АВАРИЙ 2018

  4. Каролина

    У меня в подьезде под лестничной клеткой висит элекрощит с узо и счетчиками на весь дом-мы с соседом построили стенку и поставили двери,закрыли его на замок.Отнесли ключи в жэк.В итоге ключи в жеке и и нас двоих только.Есть у нас по соседству ушлепки,которые любят бухнуть частенько и под сердючку поскакать например,или во всю глотку поорать.Как только это начинается-спокойно спускаюсь,открываю щитовую и вырубаю пакетник на весь подьезд и иду гуляю час-два.Ну и у кого стиралка встала,у кого комп вырубился,интернет пропал и т.д и т.п.По началу агрились-но я доходчиво обьяснил-что нефиг отсиживаться моя хата скраю-это не только моя проблема.Так они все скопом теперь этих ушлепков качают как только те начинают свои фесты.Только так-народ начинает с ручника сниматься только когда ущемляются ихние конкретно интересы.

  5. Роза

    А кто сказал что машину которую Вы купили за 3000 евро на таможне оценят на эту же сумму, я в этом сомневаюсь. В ответ почему нельзя сделать да потому что мы в такой стране живем в которой для людей нормально ничего нельзя сделать да и Вы сами это все все знаете, вот по этой причине у нас и тарифы подымают и т.д. и т.п.

  6. venapsto

    Тарас ты молодчага)уважаю.

  7. penstavero

    А Я вже втішився і надумав пригнати авто

  8. imwinsusop

    Это ШИТО даже не белыми, а ФЛЮОРИСЦИРУЮЩИМИ НИТКАМИ !

  9. boaforchae

    Да, интересный контент

  10. pronisetskys78

    Спасибо за ответы!)

  11. serorabi

    А по какой статье будет штраф 1000, а потом 2000 ?